深圳樓市今年的底色應該是保障房了。
5月8日，深圳發(fā)布《深圳市住房發(fā)展 2023 年度實施計劃》通知。
(資料圖片)
其中兩大重點，值得關注。
1、商品住房持續(xù)加碼，6 萬套供應空間和往年基本持平；
2、保障房爆炸式增長，8萬套供應為2020年安居房供應的兩倍。
換句話說，2023年保障房將再添里程碑。
每年深圳都會發(fā)布住房計劃，向大家公示年內(nèi)各類住房的供應規(guī)模、供應分配和節(jié)點。
基本上，每年商品住宅的供應計劃都和往年差距都不大。
2020年計劃6.3萬套；2021年計劃約 6 萬套；2022年計劃約6 萬套；2023年計劃6 萬套。
這沒什么好說的。
但今年的計劃內(nèi)容和往年的出現(xiàn)非常明顯的區(qū)別。
往年都會總結(jié)上年度工作完成情況，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資情況、商品住房供應情況、庫存消化周期情況。
而今年則簡化了這一步，開篇內(nèi)容就是用地、籌集和供應計劃的目標。
這說明，對于商品住宅，官方每年的控量基準線都是6萬套左右。
換句話說，深圳往后幾年商品住宅的年內(nèi)總套數(shù)，大概率也不會有什么大的波動。
相信這都是出于對市場運行長效機制的考慮，出于對市場穩(wěn)定運行的考慮。
畢竟持續(xù)穩(wěn)定的供應，有利于平衡市場的周期和節(jié)奏。
但長期來看，隨著深圳土地逐年出讓供應自然會有天花板，核心地段自然會水漲船高。
這對博弈樓市上漲空間的人而言，是好消息。
但這也注定了深圳樓市這波周期，需要5年甚至10年以上作為期限。
所以，短期主要還是以“穩(wěn)”字為核心。
另一個值得關注的焦點是，保障性住房供應計劃突破8萬間。
今年的保障房的供應，力度之大幾乎是近5年的最高水平，相比2020年的供應目標幾乎翻了一倍。
2020 年計劃供應安居工程 4 萬套；2023 年計劃供應分配保障性住房 8 萬套（間）。
并且相比商品住宅供應計劃，足足多了2萬套。
其中出售型保障性住房項目24個，計劃共供應18067套，公租房計劃供應3452套，政府組織配租的保障性租賃住房計劃共供應65951套。
可以看到，保障性租賃住房的供應計劃套數(shù)，占了保障性住房計劃供應分配的七成以上。
是去年政府組織配租的保障性租賃住房的3倍還多。去年同類保障房類型計劃只有20333套。
這意味著深圳今年會是保障房大年，保障性租賃住房將迎來爆炸式的供應。
雖然保障房特別是租賃型的保障房對樓市的影響并不直接，但從長遠角度看，也將會深遠地影響著商品住房市場。
因為這種暴漲式的保障住房供應，渠道來源只能是依賴于城中村改造。
那么這就必然會對深圳大批量的城中村住房產(chǎn)生深遠的影響——
未來城中村的農(nóng)民房、老小區(qū)、小產(chǎn)權(quán)只改不拆的比例會大大增加。
而這樣一來，博拆遷舊改的業(yè)主，自然就要被深埋了，特別是博小產(chǎn)權(quán)和紅本老小區(qū)的人。
深圳為了達成“住有宜居”，對城中村花了大力氣去改造。
拉資金、發(fā)城中村改造指引、成立牽頭公司，基本上是配套措施N管齊下。
最近城中村已經(jīng)越來越多租客收到樓棟改造升級成公寓的搬遷通知，不僅迅速，而且規(guī)?；臼且猿善徇w為主。
而這些小產(chǎn)權(quán)、農(nóng)民房一旦改造翻新成公寓，則至少又會延長10年的使用壽命。
那么前兩年坊間一直期待的小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正，很難再有想象空間。
所以小產(chǎn)權(quán)綠本變紅本，基本無望。
至于博紅本老小區(qū)拆遷的業(yè)主，不僅可能會被深埋，還得提心吊膽一番。
因為一些被信托染指過的舊改項目，等來的不是拆遷，而是杳無音訊的開發(fā)商。
4月中旬就有相關媒體報道過，光大信托深圳區(qū)域有多人被帶走，而信托公司和多家房企都有合作過深圳的舊改項目，已經(jīng)有幾個項目出現(xiàn)逾期沒有辦法兌現(xiàn)，并且涉及的房企和具體項目有多少還不清楚。
所以在城中村、小產(chǎn)權(quán)只改不拆的趨勢下，如果再疊加信托、私募的層層包裝，基本就沒什么指望了。
作者 |飛天小女警
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