來源/微信公眾號：櫻桃大房子(ytdfz8);作者：櫻桃
今天早上，一則新聞讓老百姓恐慌了，地產(chǎn)圈的人沸騰了!
昨天(5日)晚上6點，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)工作的通知》，對現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進行調(diào)整，采取“部分取消限購+部分增加限售”。
這與其他城市采用人才戰(zhàn)術(shù)變相放開限購還不同，蘭州算是堂而皇之的放松了限購。蘭州取消限購的區(qū)域僅僅執(zhí)行了4個月，就在2018年帶了一個非常不好的頭，櫻桃擔心此舉如果得到中央默許，以后還會有更多城市，打著“因城施策”的口號，隨意放松限購。
同時，合肥也傳出取消限價。合肥又是怎么回事?難道熱點城市的調(diào)控也要放松了嗎?櫻桃大房子對此做了詳細的了解。
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蘭州取消部分限購
蘭州調(diào)整的政策具體是2松2緊：
1、西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠區(qū)域的住房限購政策取消;
2、繼續(xù)執(zhí)行限購的區(qū)域取消了社保和納稅;
3、城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū)范圍內(nèi)(含高新區(qū)、經(jīng)濟區(qū)、九州開發(fā)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū))的一手和二手住房實施限售3年。
4、限價收緊：對拒不接受新房價格備案的房企，暫停其網(wǎng)簽備案資格。
蘭州市轄城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)、安寧區(qū)、紅古區(qū)5個區(qū)和永登縣、榆中縣、皋蘭縣3個縣。
去年4月，蘭州開始限購限貸，先是對房價漲最多的主城區(qū)限購，包括城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)和安寧區(qū)3個區(qū)，(含高新區(qū)、經(jīng)濟區(qū)、九州開發(fā)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū))。蘭州戶籍家庭2套，非戶籍1套。
去年8月30日，蘭州升級調(diào)控：1、在原有基礎(chǔ)上，將西固區(qū)納入限購;2、要求非蘭州戶籍提供3年社保，或者1年納稅證明，補交的無效;3、限價升級;4、限貸升級，首套3成未變，二套已結(jié)清首付抬高到5成，二套未結(jié)清首付抬高到6成，買非住宅首付7成。
而紅古區(qū)和永登縣、榆中縣、皋蘭縣3個縣一直沒有限購。
對于取消限購的西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠區(qū)域三個區(qū)域，我們分開來看。
第一，西固區(qū)
西固區(qū)從限購到取消，僅僅只有4個月時間。
為什么要取消呢?
西固區(qū)在售的五個新盤，2017年都在漲價，盡管漲的不算多。
西固區(qū)的新房供給量也非常少，按道理，并不存在去庫存的問題。
據(jù)蘭州當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴櫻桃大房子，西固屬于蘭州重工業(yè)區(qū)，近幾年蘭州實行了出城入園的政策，把大型企業(yè)搬到西固區(qū)，這個區(qū)未來潛在的土地供給量很多，放開限購估計也是未雨綢繆。
第二，九州開發(fā)區(qū)
九州開發(fā)區(qū)屬于城關(guān)區(qū)內(nèi)，但被黃河隔開了，地段比較偏遠，這一次也取消限購。據(jù)蘭州當?shù)厝耸扛嬖V櫻桃大房子，九州和西固區(qū)都屬于推山造地的區(qū)域，居住的主要是甘肅省內(nèi)來蘭州打工的剛需足。蘭州吸收的人口都是省內(nèi)，如天水、定西、武威、慶陽等蘭州周邊城市，很難吸引到省外人口，一旦限購，對這個區(qū)域的樓盤影響非常大。
第三，高坪地
蘭州高坪地較多，七里河區(qū)、城關(guān)區(qū)都有分布，最有代表的兩個項目蘭州碧桂園、銀河國際居住區(qū)，都是千畝級大盤，碧桂園有四千多戶，銀河國際更是300萬平米的大盤。
據(jù)蘭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴櫻桃大房子，在去年8月加強限購以后，這些大盤就反映賣的不好了，限購影響非常大。
“半個月前，這些房企就在傳言蘭州要放松限購了，他們的消息比較靈通，而且大盤賣的不好，他們會跟政府反饋，也會影響政府決策。”上述業(yè)內(nèi)人士對櫻桃說。
賣的不好，但房企也不愿意降價，碧桂園的盤，2016年6-10月最高峰賣到8000，目前的價格7800左右，但從精裝換成了毛坯，實際上沒跌價。
據(jù)蘭州市房管局數(shù)據(jù)，截止2017年12月31日，蘭州三縣六區(qū)新增商品房供應面積為753.56萬平米，已售182.05萬平，2017年新增商品房供應面積庫存為571.51萬平米，當年去化率24.16%。
按照2016年蘭州商品房銷售面積883.9萬平米，照這一銷售速度來計算，2017年新增商品房的庫存面積去化周期約為8個月。8個月的時間真的很短，隨時可能面臨供不應求的局面。
蘭州常住人口有400萬，剛性需求非常的旺盛，蘭州市區(qū)南北兩山對峙，東西黃河穿城，區(qū)域性地貌格局與構(gòu)成決定了河谷型城市用地規(guī)模太少、對城市建設(shè)產(chǎn)生巨大影響。很多地區(qū)需要推山才能建房子，其實從供給量上來說，并不是過剩的局面。
這些地區(qū)的住房限購政策取消，蘭州剩下限購的范圍就不多了。
這是蘭州在一年內(nèi)第三次調(diào)整房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策。蘭州當?shù)孛襟w用調(diào)控“張弛有度”來評價。但如果站在渴望房價平穩(wěn)的購房者角度來說，又何嘗不是調(diào)控反復無常!朝令夕改!
我們先不評價這些地區(qū)到底該不該限購，是否合理，如果說這次取消的是偏遠的郊區(qū)，幾個月前又為何要加碼限購?說明了蘭州出臺政策時考慮太不周全!也許之前就是跟風表態(tài)從嚴調(diào)控，根本沒考慮到這些地區(qū)是否限購的必要性。
一會緊一會松，容易給人一種政府不想真心調(diào)控，有意維護高房價，不允許房價下跌的印象，進而引發(fā)市民恐慌購房。更何況這些限購地區(qū)目前還沒開始降價，僅僅是銷售下滑而已，就讓政府迫不及待要放開了。
蘭州2016年一般公共預算收入215.48億元，增長16%。而據(jù)搜狐焦點統(tǒng)計，2017年，蘭州市三縣六區(qū)以掛牌、協(xié)議方式(劃撥用地不計成交價)成交土地總額為134.58億元，較之2016年(102.44億元)增加約31.63%。可見蘭州土地財政還是非常明顯。
我猜想蘭州也擔心這么快取消會遭到中央的反對，因此在放松限購的同時，出臺了限售政策，并且高舉“房子是用來住的不是用來炒的”這個最高旗幟。
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合肥放松限價
與蘭州相伴的還有一個消息，合肥取消限價了!
消息來自于合肥市國土局和物價局，對于市民投訴的一個回復：
市民投訴的內(nèi)容，大意是萬科、萬達的項目土地成本才三千多，現(xiàn)在賣1.9萬/平米，為什么他們拿地那么便宜，現(xiàn)在還可以賣到那么高的價格，而有的開發(fā)商拿地的成本都到了1萬，為什么價格要限制賣?這明顯不公平。
對此，國土局的回復，一是房企定價是市場行為，企業(yè)自住定價，政府無權(quán)決定。二是合肥自2016年11月開始，對市轄區(qū)和長豐縣、肥西縣、肥東縣范圍內(nèi)的居住用地(含商住用地)實行“限房價、限地價”的土地拍賣方式，要求競得人辦理住房銷售明碼標價備案價格不得高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項目最高明碼標價備案價格。具體由物價部門會同房地產(chǎn)管理部門負責監(jiān)督落實。但在2016年11月之前出讓的居住用地(含商住用地)沒有此項規(guī)定。
國土局的回復到底該怎么理解?目前很多媒體的解讀都不同，有的認為限價解除了，然后得出房價又要上漲的結(jié)論，中介更是趁機炒作。有的認為沒有取消限價，是大家誤讀。
為了得到真相，櫻桃大房子跟合肥當?shù)胤慨a(chǎn)圈幾個資深人士了解了情況(等過段時間櫻桃去合肥跟文一打官司時再對合肥實地做詳細調(diào)查)。
1、說合肥取消限價，并不正確。
2016年11月份之后，合肥出讓土地時，都會作出說明，房價不能超過同區(qū)域內(nèi)之前的最高售價，以此杜絕了新地王的出現(xiàn)，所以2017年合肥市區(qū)優(yōu)質(zhì)土地的出讓，哪怕是只比之前地王樓面地價每平米少幾毛錢，也沒有超過10月31日之前的紅線。
櫻桃也查看了合肥國土局的土地招拍掛信息，每一塊居住用地的公告中，都有這么一條，“競得人辦理住房銷售明碼標價備案價格不得高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項目最高明碼標價備案價格。此款由市物價局會同市房地產(chǎn)管理局等相關(guān)部門負責監(jiān)督落實。”
所以，限價依然存在，只不過是針對2016年10月31日之后出讓的土地，賣房時才明確有最高售價的規(guī)定。
2、合肥雖然沒有取消限價，但放松了限價是真的。
全國各地政府限價，都是沒有文件出臺的，只能算是一種窗口指導價，合肥也一樣，所以限價是否放松，只能從實際備案中看到變化。
但是19大之后，合肥的限價悄悄放松了，原來的高壓紅線突破了。
比如：(1)合肥高新區(qū)地王，北雁湖金茂灣，2016年7月29日拿的地，樓面價16159元/平米，而高新區(qū)的高層限價紅線是15350元/平米，如果按照這個限價，金茂灣是必虧無疑的。
但櫻桃有朋友問過金茂的人，金茂說即使不賣也不會虧本賣，否則就是國有資產(chǎn)流失，最后總算是放行了，金茂灣最低房源備案價格18000元/㎡，最高房源價格達23500元/㎡，備案毛坯均價20881元/㎡。
當然，突破紅線，并不代表可以任意定價，按照出讓時的規(guī)定，金茂灣必須精裝修交樓，否則要罰款150萬元/畝，結(jié)果金茂灣違約了，按毛坯交樓，需要罰款2.3億元，如果算在成本價上，金茂灣的樓面價就是1.72萬/平米，按20881的均價批，只有三千元的價差，算上建筑成本，營銷等成本，金茂灣賣這個價也是沒錢賺的。
(2)高新區(qū)保利柏林之春，樓面價9719元/㎡，裝修高層首次備案16499元/㎡，也超出了高新區(qū)價格紅線1149元/㎡。
但政府也沒有公開說過限價放松，只不過金茂灣和濱湖一批高地價盤的放行，實際上說明了限價的上限在提高，之前國土局也對市民的疑慮回應過，“金茂灣超過紅線的備案價屬于正常現(xiàn)象”。經(jīng)過這一次合肥國土局和物價局對市民來信的公開回復，更加明確了合肥限價確實是放松了，即2016年10月31日之前的樓盤，不再嚴格按照之前的紅線來審批備案價了。
按合肥當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士的看法，合肥2016年拍出了那么多地王，一直限價太低也不現(xiàn)實，樓面地價低于政府的限價，這個確實也不合理。
那合肥為什么敢于在19大后放松限價呢?原因在于，未來合肥將有12140套低價安置房入市，完全可以對沖合肥高價盤，利用高、低價搭配的方式，保持合肥房價維持在10500元/㎡這樣一個水平上不動搖，是可以實現(xiàn)的目標，也就是說，這些儲備的低價盤可以為高價盤做掩護。
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