今年的樓市調(diào)控不斷發(fā)力，多個(gè)城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控措施，全國(guó)40余座城市開(kāi)始“限購(gòu)”或“限售”。
但對(duì)于我們買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，除了要關(guān)注調(diào)控政策，更要能夠全方位思考房子的價(jià)值，比如市場(chǎng)上有幾類(lèi)房子很難轉(zhuǎn)手，你都知道嗎?
小產(chǎn)權(quán)房
一直以來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房都徘徊在樓市灰色地帶，所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此售價(jià)遠(yuǎn)比商品房便宜，但其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)。
由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管局也不會(huì)給購(gòu)房合同備案，所以不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。目前，小產(chǎn)權(quán)房的建造與交易均不合法，只有使用權(quán)而無(wú)所有權(quán)，因此小產(chǎn)權(quán)房不受現(xiàn)行所有房地產(chǎn)法律法規(guī)的保護(hù)。
今年8月底，國(guó)土部、住建部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》稱(chēng)，確定13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，引發(fā)了外界對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的傳聞。傳聞稱(chēng)，小產(chǎn)權(quán)房可以通過(guò)繳納部分“差價(jià)款”，納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍。
不過(guò)，近日山東省國(guó)土廳、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中強(qiáng)調(diào)“防止小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化”。這意味著小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”無(wú)望。
特殊政策限制的房子
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，國(guó)家的調(diào)控政策也是需要時(shí)時(shí)關(guān)注的，很多地區(qū)的房子不僅僅是限購(gòu)，還有“限售”，買(mǎi)了之后是不能馬上轉(zhuǎn)手的。
還有其他一些特殊性質(zhì)的房子，比如北京近日推出的共有產(chǎn)權(quán)房，這種房子價(jià)格會(huì)明顯低于同地段、同品質(zhì)的普通商品房，但是只能購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)的份額，是通過(guò)實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購(gòu)房人。
但是，如果未滿(mǎn)5年，是不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額的。如果滿(mǎn)5年，則可以按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額，轉(zhuǎn)讓對(duì)象仍為符合購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房屋條件的人。
因此，有政策限制的房子在買(mǎi)賣(mài)時(shí)，要看清政策規(guī)定，仔細(xì)研究當(dāng)中的限制規(guī)定會(huì)不會(huì)影響自己的居住和使用。
熱點(diǎn)城市商住房
與住宅相比，商住房有以下弊端：商住兩用房土地出讓年限最長(zhǎng)為50年，而且現(xiàn)在需要全款買(mǎi)房;大多數(shù)商住房是商水商電，水電等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)高于住宅;商住房不能遷入戶(hù)口，不能享受學(xué)校、居委會(huì)等配套設(shè)施;商住的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，要比住宅貴很多;商住的公攤面積比較大，且因?yàn)橛芯幼∫灿修k公，人員混雜，居住環(huán)境差。
今年年初，北京市住建委等5部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的限購(gòu)問(wèn)題。對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，之前不限購(gòu)的商住房，現(xiàn)在不僅限購(gòu)，而且只能買(mǎi)二手商住房，此外，商住房購(gòu)房人必須滿(mǎn)足在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄，且在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。此外，即使有資格買(mǎi)商住房的個(gè)人，也無(wú)法跟銀行申請(qǐng)房貸，必須全款。
在現(xiàn)實(shí)中，這些條件很難滿(mǎn)足。從企業(yè)方來(lái)看，已經(jīng)有政策規(guī)定，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商品住房再次上市交易，需滿(mǎn)3年及以上。在這種情況下，考慮到土地使用年限，恐怕難有企業(yè)會(huì)從個(gè)人手里購(gòu)買(mǎi)二手商住兩用的房子。
從個(gè)人來(lái)看，如果一個(gè)人無(wú)房無(wú)貸款記錄，且滿(mǎn)足連續(xù)五年社保和納稅，且有能力全款買(mǎi)房，正常情況下，都會(huì)選擇能落戶(hù)、能貸款等普通住宅，而非商住兩用房。
房齡較大的二手房
買(mǎi)二手房時(shí)，很多人只注意到戶(hù)型、地段等，卻忽視了房齡這個(gè)重要因素。其實(shí)，如果二手房的房齡太老，會(huì)對(duì)辦理貸款、房屋保值、土地使用年限等方面都產(chǎn)生影響。
首先，房齡會(huì)影響二手房的評(píng)估。而買(mǎi)二手房終能貸多少款，是由評(píng)估值決定的。評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其中有一項(xiàng)就是土地使用年限。很多房齡大的房子，土地使用年限會(huì)相應(yīng)縮短，這樣會(huì)影響對(duì)房屋的評(píng)估。
房齡越老，貸款的年限就越短。土地使用年限是從開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)始算起的，房齡是從開(kāi)發(fā)商建成房屋交房開(kāi)始算起的，兩者相差時(shí)間甚至有超過(guò)10年的，也就是說(shuō)房齡20年，有可能土地使用年限已超過(guò)30年。而如果房齡超過(guò)30年，那就只有個(gè)別銀行能貸款給你了。
另外，隨著時(shí)間的推移，房屋本身會(huì)出現(xiàn)越來(lái)越多的問(wèn)題，比如墻體裂縫、門(mén)窗繡壞等，可能會(huì)影響房屋的價(jià)值。
產(chǎn)權(quán)不明確的房子
有些人在買(mǎi)房時(shí)會(huì)用親戚朋友的買(mǎi)房指標(biāo)購(gòu)房，這種房子在轉(zhuǎn)手時(shí)，很容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人不明確的情況，比如這邊產(chǎn)權(quán)證上寫(xiě)著賣(mài)房業(yè)主的名字，那邊蹦出來(lái)一個(gè)人說(shuō)房子是他的，錢(qián)都是他出的。更重要的是，很可能會(huì)影響到以后的賣(mài)房流程，對(duì)購(gòu)房人很不利。
再比如，房子買(mǎi)完后，前房主的戶(hù)口不遷出去。很多人認(rèn)為這沒(méi)有什么大問(wèn)題，但實(shí)際上卻隱藏了很多風(fēng)險(xiǎn)，包括債務(wù)糾紛、拆遷或者小孩上學(xué)等，都容易出現(xiàn)麻煩。
現(xiàn)在大家對(duì)戶(hù)籍的問(wèn)題越來(lái)越重視，關(guān)注度也越來(lái)越高，如果存在的問(wèn)題一直無(wú)法解決，那么在你需要轉(zhuǎn)賣(mài)的時(shí)候，極有可能影響到成交價(jià)。
目前拆遷補(bǔ)償?shù)那闆r雖然是以戶(hù)口本為主，但是在現(xiàn)實(shí)情況中還是會(huì)考慮到實(shí)際居住人口，因此復(fù)雜的戶(hù)口本也很有可能會(huì)增加額外不必要的麻煩。很多人為了孩子能上好學(xué)校而花重金買(mǎi)學(xué)區(qū)房，如果前戶(hù)主不遷出戶(hù)口，不排除上學(xué)名額被其占用的可能性。
綜上來(lái)看，雖然買(mǎi)房房貸壓力很大，但也不應(yīng)盲目選擇一些價(jià)格較低但是隱藏風(fēng)險(xiǎn)的房子，否則不但可能影響正常的居住和使用，在日后想要轉(zhuǎn)手換房時(shí)，還會(huì)增添很多煩惱。
原標(biāo)題：新鄭不動(dòng)產(chǎn)登記中心有大動(dòng)作!業(yè)主足不出戶(hù)即可領(lǐng)證
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